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Stolpersteine

Elementare Fehler beim Immobilienverkauf!

Geschätzte Verkäufer,

wir möchten nicht, dass Sie eines Tages sagen müssen: „…wenn ich das gewusst hätte, hätte ich es anders gemacht!“

Jedoch ist gerade der Immobilienverkauf ein sehr komplexes Thema und mögliche Fehler sind oft nicht rückgängig zu machen.

Darum möchten wir Ihnen hier einige wichtige „Stolpersteine“ aufzeigen.

Stolperstein 1 - Mangelnde Planung

Oft machen sich private Immobilienverkäufer nur wenige Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess, bevor sie ihre Immobilie auf den Markt bringen.

Nachfolgende Punkte sollten Beachtung finden:

Bis zu welchem Zeitpunkt sollte der Verkauf abgeschlossen sein?
Wie hoch setzte ich den Angebotspreis an?
Welche Werbemedien, Internetportale sollen genutzt werden?
Welche Informationen gebe ich am Telefon preis?
Welche Unterlagen halte ich bereit und welcher Art?
Wie sichere ich die Finanzierung?
Zu welchem Notar gehe ich?
Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
Wann soll die Immobilie übergeben werden?

Diese Fragen sollten im Vorfeld beantwortet sein!

Stolperstein 2 - Unterlagen

Besonders bei dem Verkauf einer älteren Immobilie fehlen oft wichtige Unterlagen, die für den Verkauf unbedingt wichtig sind.

Gerade wenn es um eine Finanzierung seitens des Käufers geht, fordern die Banken eine lückenlose Dokumentation der Immobilie:

Genehmigungen für Anbauten u.o. Umbauten
Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Lasten
Katasterplan
Baubeschreibung
Bauzeichnungen
Teilungserklärung bei Teileigentum
Abrechnungen und Protokolle der WEG – bei Teileigentum
Einsehung Baulastenverzeichnis
Gültiger und passender Energieausweis

Vor dem Verkaufsstart sollten Sie mit einem Experten, alle Unterlagen durchgehen.

Wir achten sehr auf diese Vorgänge und halten unsere Kunden von Schäden fern.

Stolperstein 3 - Preiseinschätzung

Jede Immobilie ist sehr individuell!

Das macht es für den Laien oft schwer, den richtigen Wert zu bestimmen und ist der größte Stolperstein.

Kennen Sie die aktuelle und realistische Marktlage?
Ist der Verkaufszeitpunkt der richtige?
Liegt der Preis zu niedrig – verschenken Sie Geld.
Liegt der Preis zu hoch – verprellen Sie Kaufinteressenten und verlieren Geld.
Ist die Immobilie zu lange auf dem Markt, verlieren Sie Zeit und weiteres Geld.

Wenn Sie Zweifel hegen, wie viel Ihre Immobilie tatsächlich Wert ist, wenden Sie sich bitte an einen Fachmann.

Es geht um Ihr Vermögen!

Stolperstein 4 - Einschätzung der Verkaufsdauer

Die benötigte Zeit für einen Immobilienverkauf wird oft unter- oder auch überschätzt.

Beides kann fatale Folgen haben!

Wer glaubt den Verkauf seiner Immobilie in vier Wochen abwickeln zu können, kommt schnell unter Druck, wenn z.B. der vorhergesehene Umzugstermin näher rückt und noch kein Käufer gefunden ist. Verkäufer unter Druck haben meist die schlechtere Verhandlungsposition!

Viele Verkäufer meinen, dass sie sich mit dem Verkauf Zeit lassen können. Eine Immobilie, die seit einem halben Jahr, oder sogar länger angeboten wird, erweckt bei Interessenten den Eindruck eines „Ladenhüters“. Wer möchte eine Immobilie kaufen, die sonst offensichtlich keiner haben will. Ihre Immobilie wird dadurch schnell verbrannt. Ein zu langer Verkaufszeitraum drückt den Preis!

Stolperstein 5 - Marketing

Immobilienverkauf scheint heute leichter denn je, dennoch ist ausgefeiltes Marketing heute umso mehr gefragt.

Schnell eine Anzeige im Internet schalten und schon kommen die Interessenten zu Hauf.

Entscheidend ist:

Haben Sie ein aussagefähiges Exposé mit ausgesprochen guten Bilder erstellt?
Wie viele ernsthafte Kaufinteressenten brauchen Sie, die auch bereit sind einen guten Preis zu bezahlen?
Wie schützen Sie sich vor „Immobilientourismus“?

Es gibt sehr unterschiedliche Käufertypen

Diese sind:

Der Langzeitsuchende - der Kunde kann sich nicht entscheiden und hofft auf ein immer noch besseres Schnäppchen.
Der Immobilientourist - der Kunde schaut mal allgemein und hat derzeit keine ernsthaften Kaufabsichten.
Der Unentschlossene - der Kunde möchte kaufen, steht aber noch am Anfang der Suche und hat oft noch keine Finanzierung angefragt.
Der ernsthafte Kaufinteressent - der Kunde ist markterfahren, hat die Vorbereitung zu einer Finanzierung schon abgeschlossen & kann handeln.

Die Aufgabe eines seriösen Maklers ist, eine entsprechende Vor-Auswahl zu treffen, die Kaufinteressenten zu selektieren und

zu qualifizieren.

Oder möchten Sie sich mit jedem Genre befassen?

Stolperstein 6 - Verhandlungen mit Kaufinteressenten

Verkäufer haben es gerade auf der Zielgeraden oft schwer, da sie keine Profis sind.

Dabei gibt es einige Punkte zu beachten:

Sind Sie rein kaufmännisch aufgestellt?
Sind Sie ohne Emotionen, es ist schließlich Ihre geliebte Immobilie?
Können Sie mit einem gewissen Abstand verhandeln?
Was machen Sie mit Nörglern und Preisdrückern?
Was machen Sie, wenn der Kaufinteressent noch keine Finanzierung stehen hat?
Ist Ihr persönlich angedachter Mindestkaufpreis tatsächlich der Richtige?
Sind Sie fit für „ausgeschlafene“ (im positiven Sinne) Kaufinteressenten?

Diese Aufgaben und Selektionen übernehmen wir selbstverständlich für Sie.

Wir sorgen von Beginn an, dass wir nur vorab mit Interessenten verhandeln, die bereits eine Finanzierung gesichert haben bzw. innerhalb einer kurzen Zeitspanne dazu in der Lage sind.

Das nimmt Ihnen manche unangenehme Bürde von den Schultern und spart Ihre Zeit!

Stolperstein 7 - Notar

Der Käufer ist gefunden!

Beide Seiten sind sich einig und freuen sich.

Jetzt gilt es noch einiges zu erledigen:

Der Kaufvertragsentwurf muss erstellt werden
Übermittlung entsprechender und notwendiger Unterlagen für den Notar
Klärung Übergang Nutzen und Lasten
Mitteilung der Käuferdaten, Kaufverhältnis, Steuer-ID etc.
Kaufpreisbenennung mit Zahlungsziel
Finanzierung, ja – nein
Prüfung Kaufvertragsentwurf und Abstimmung mit Käufer
Notartermin vereinbaren

Stolperstein 8 - Übergabe

Nun sind Sie fast am Ziel!

Nachfolgendes ist noch zu erledigen:

Haben Sie alle relevanten Unterlagen für den neuen Eigentümer zusammengestellt?
Welche sind das?
Haben Sie die Abrechnungsmodi bei Teileigentum (z.B. ETW) geklärt?
Ist die Immobilie, je nach Vereinbarung, übergabebereit?
Haben Sie ein inhaltlich richtiges Übergabeprotokoll erstellt?

Stolperstein 9 - Der falsche Makler!

Letztendlich haben Sie sich doch für einen Makler entschieden…

In Deutschland gibt es tatsächlich Makler zuhauf. Leider gibt es auf dem Markt viel zu viele „schwarze Schafe“, da es immer noch keine Ausbildungs- und Prüfungsanforderungen gibt. Viele Kollegen verfügen nur über mangelndes Wissen und sind oft „am schnellen Geld“ interessiert.
Fragen Sie den Makler sehr kritisch und detailliert und beobachten Sie seine Reaktionen. Kann er Ihre Fragen fachmännisch beantworten? Ziehen Sie ggf. einen Bekannten hinzu, der evtl. mehr Kenntnisse hat.
Makler erscheinen in der Regel sehr nett, höflich, überzeugend und oft charismatisch. Lassen Sie sich nicht davon blenden.
Leider kommt es auch oft vor, dass der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt wird, damit reduziert der Makler die Vermarktungsdauer und findet schnell einen Käufer. Er hat somit wenig Aufwand und kann sich auf eine schnelle Provision freuen.

Das ist absolut unseriös!

Wir empfehlen Ihnen dringend, eine separate Immobilienbewertung einzuholen!

Fazit:

Viele Immobilieneigentümer haben Ihre Immobilie ohne Makler verkauft.

Aber:

Die entscheidende Frage sollte für Sie nicht lauten, ob Sie ihre Immobilie selbst verkaufen können, sondern wie man sie zum besten Preis verkaufen kann, ohne selbst zu viel Mühe, Zeit und Geld zu investieren.

Unsere 30-jährige Erfahrung zeigt, dass ein engagierter und professioneller Makler immer eine große Hilfe ist und Sie schneller an Ihr Ziel führt!